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宁波户籍新政对楼市影响:短期刺激小户型二手房销售

2月份恰逢春节假期,宁波大部分开发商减少营销推广,或暂停推盘,甬城楼市进入“半休眠”模式。来自克尔瑞、南天房产的数据显示,2月份市五区商品房和二手房成交量下降明显,环比均下降近五成。

  在2月份的最后一天,宁波发布落户新政。与全国其他城市“抢人大战”一样,宁波吸引人才的举措也紧紧围绕落户买房等。这对购房人有何影响?对接下来宁波楼市和房企有何影响?宁波房地产市场的走向又将如何? 

  影响·二手房

  短期利好小户型

  据安居客房产研究院统计,自2017年第四季度以来,全国约有20个城市与地区发布了落户及引进人才的新政策,武汉、长沙、青岛、厦门、杭州、南京等城市频频上演“抢人大战”。

  自今天起,《宁波市区户口迁移实施细则(试行)》正式实施,细则中,“取消原100㎡住房面积要求和年龄要求,中专、高中学历在宁波工作满两年,无房也可以落户等政策措施大幅放宽落户的住房门槛和限制”,引起大众热议。

  “这次的人才吸引政策看起来更像是针对特定人才的定向放松,100㎡住房面积要求取消后,短期内会刺激二手房小户型房源的销售,对后期的商品房购买力也可能增加支撑作用。”宁波容创房产咨询公司副总徐江涛说。

  为什么这么说呢?徐江涛告诉记者,以镇海区某新楼盘90平方米左右的户型为例,目前在售均价19000元/平方米起,而周边80-90平方米的二手房(非学区房)的挂牌价是14000元/平方米起。对于经济能力有限的刚需人群,高单价的商品房购买力不足,考虑二手房的人群会更多。

  南天房产副总经理郑桂良也认为,这对二手房市场是一大利好,会激发部分人群对50-90平方米二手房的购房需求。

  腾讯房产宁波站薛敏强分析,户籍政策的放宽在近期的市场表现看,会活跃在城乡接合部(限购圈外)以外来务工租赁户为主的社区住宅交易上,对这部分人而言他们的购房门槛降低了,且能够解决孩子读书的落户问题,目前租住的小区环境及价格都在他们能够接受的范畴,所以会比较迫切地凑首付,以租金抵月供,“扎根”宁波。

  数据·二手房

  2月份二手房成交环比下降46.5%

  根据南天房产数据平台显示,受春节影响,2月1日至25日,市中心城区二手住宅成交量下降明显,环比下降46.5%,成交均价为16415元/平方米,环比持平。

  从各区域成交情况来看,鄞州区占比为36%,海曙区占比为29%,江北区占比22%。上月波动较大的为鄞州区,成交均价为18631元/平方米,环比上升11.23%。

  从购房客户的年龄分布来看,购房和看房客户的年龄分布有显著差异。在购房客群中,绝对主力购买群体为35岁以上的客户,占比超过一半以上;而看房客户中,有60%的人来自25-35岁年龄段,35岁以上的客户仅占23%。“也就是说,大量年轻的客户在积极看房,却因经济条件或其他原因的限制并未参与购买,而35岁以上的客户看房目的性更加明确,经济实力更加强劲,购房转化率远高于年轻客户。”南天房产副总经理郑桂良说。

  从购房目的看,首次置业和改善型需求购房相对旺盛。“以目前的政策导向及实际情况来看,首次置业和改善型购房仍将成为2018年二手房市场的主力军。”郑桂良分析。

  影响·商品房

  楼市销售关键在资金

  购房资格影响有限

  房企在衡量一个城市是否值得布局有一个重要指标,就是人口的净流入。此次宁波户籍政策,对接下来宁波楼市和房企有何影响?

  “普遍来讲,宁波低价的刚需新楼盘供应本来较少,基本上都是供不应求的状态,对开发商并没有大的影响。”徐江涛告诉记者。

  部分市民认为,落户门槛过低,是否会引起非理性的购买。

  薛敏强认为,对于人才落户这块确实有着史无前例的“先落户后就业”优惠,这样一来这部分人群确实可先落宁波户口,购房的时候就不受“限购政策”的限制,但终归只是解决了购房资格的问题,符合条件的购房者还要解决购房资金的问题(首付和月供)才能在楼市实现消费。“由于当前信贷政策依然紧张,宁波限购政策没有全面放松的背景下,短期来看对楼市没有实质影响。”

  敏强指出,对于打算购房落户的客户而言,要明确政策中对“合法稳定住所”的界定。“不要错误地认为买个40年的公寓就能落户甚至能入读学区。”

  数据·商品房

  2月份成交量环比同比皆下降

  只因春节“半休眠”模式

  来自克尔瑞提供的数据,2月份(2月1日至27日)市五区新增商品房435套,成交套数1877套,环比下降47.5%,同比下降32.4%;成交均价21465元/平方米,与上月持平。

  “2月份,大部分开发商减少营销推广,暂停推盘,进入‘半休眠’模式。”据了解,2月份新推项目仅有3个,分别为奥园誉湖湾、合能宁玥府、江北万象府,而且都选择在2月上旬。

  而回顾去年春节期间,情况截然不同。某售楼处相关人士说:“当时市场政策和信贷政策相对宽松,没有限购,再加上各种市场‘催化剂’,客户的购买激情很高。今年春节之前,客户的购买情绪已经趋于理性,加上供应稀缺,春节楼市就显得有点清汤寡水了。”

  随着春节长假结束,宁波楼市在2月最后一周迎来小回暖。记者走访市区多个楼盘,发现前来看房的人稍有回升,某楼盘业务人员告诉记者,这几日,平均每天有15组左右客户前来看房。“受春节假期影响,2月份的成交数据对2018年的楼市风向没有太大的市场参考性。每年三四月份是楼市的传统旺季,‘金三银四’能否再现,将对全年市场具有指导性意义。”某业内人士说。记者钟婷婷

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