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半个月房价落差不小 海曙这个老小区法拍房背后有何原因

       昨天上午,位于海曙区筱墙巷的一套“老破小”法拍房,以单价不到36000元/平方米成交。

  半个来月前,有一套位于海曙区前莫家巷的“老破小”法拍房,最终拍出的单价,超过41000元/平方米!

  这2套法拍房,其实在同一个小区,即汪弄社区。它们的面积大小、房屋状况,也差不多。

  这么短时间里,价格落差超过5000元/平方米,背后有何原因?

  NO.1

  先来看昨天拍出的这套筱墙巷的法拍房。

  房屋建筑面积40.18平方米,位于总共8层的第7层,一梯三户,室内为2室1厨1卫布局,带阳台,厨房与室内整体分离,作单独使用。该处房屋另有一间约3平方米的车棚未计入产权证。

  房子所在的小区,以及房子本身,都蛮旧了。

  不过,其离孙文英小学和十五中蛮近,按照今年海曙区中小学招生地段范围划分,这套法拍房可以读这2所学校。

       这套法拍房起拍价88万元,折合单价很有吸引力,才22000元/平方米不到。

  按评估公司评估报告,其在今年8月份的市场评估价为125.5万元,折合单价31200元/平方米。

  这次拍卖吸引了1万余人次围观,最终11人报名参拍。经过50轮竞价,最终以143万元总价成交,折合单价35590元/平方米。

  NO.2

  再来看半个多月前成交的那套前莫家巷的法拍房。

  那套房屋建筑面积比昨天拍出的这套稍大一丢丢,为41.05平方米,多层共6层的一楼,一梯两户,1990年建成,南北朝向,一室一厅一厨一卫,简单装修。

  前莫家巷这套法拍房看上去更整洁些,楼层位置虽然是一楼,但比没电梯的七楼显然市场接受度要高。

  房子起拍价98万元,折合单价23900元/平方米不到点。

  评估公司市场评估价为130.33万元,折合单价31750元/平方米,只比昨天拍出的那套高500多元/平方米。

  但从最终成交单价比较,两套法拍房的价差,却是评估价价差的约10倍!

  前莫家巷这套法拍房吸引了约14000人次围观,报名参拍的人数比筱墙巷法拍房多一倍,有20人。

  经58轮竞拍,最终以169.2万元的价格成交,成交单价高达41220元/平方米。

  一楼和七楼,价差5600多元/平方米。

  NO.3

  不管是近35600元/平方米的筱墙巷“老破小”,还是超41200元/平方米的前莫家巷“老破小”,反正,都比附近的全装修地铁口新房贵。

  汪弄社区旁边,有地铁1号线大卿桥站。从这个地铁站往南沿苍松路走个600来米,就是新近开通的地铁4号线柳西站。

  柳西站口,前阵子刚开盘了华润的书润悦府,其备案均价35622元/平方米,扣除基础装修包,均价就比汪弄那2套法拍房低了。

  按海曙区今年的招生地段范围划分,书润悦府对口的也是十五中。

  更划算的单价下,为什么参拍的人会选择汪弄的“老破小”而不去买新盘呢?

  除了“老破小”总价低很多、法拍房不限购外,恐怕还有些人是抱着等拆迁心态去拍的。

  但是,拆迁预期是一回事,最终会不会拆迁则是另一回事……个中风险,不应该被无视!

  从贝壳上的数据看,汪弄社区二手房挂牌均价36350元/平方米不到。

  不过,贝壳成交信息显示,汪弄于上月中旬成交的一套7楼的面积47平方米多点的房源,成交单价约39350元/平方米,比今天拍出的筱墙巷7楼法拍房,还是高很多。

  但于去年11月下旬成交的一套4楼的50多平方米房源,楼层算多层中的“黄金楼层”了,成交单价35000元/平方米出头,那又是比前莫家巷那套一楼的法拍房低很多了。

  再往前,去年的10月,汪弄有2套40平方米不到的二手房成交,成交单价则都超过4万元/平方米。宁波晚报记者 曾梅

 

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